توسط : مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران با بیان اینکه طرح انبوه‌سازی تهیه کرده‌ایم که هیچ نیازی به منابع بانکی ندارد، گفت: از تلفیق سرمایه‌های خرد متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاران، واحدهای مسکن استیجاری می‌سازیم که متقاضی میتواند در آن سکونت کند و به تدریج با افزایش قدرالسهم خود، مالک واحد مسکونی شود. همزمان برخی افراد با طرح مسکن سانتی‌متری در حال سوءاستفاده از شرایط بازار مسکن هستند و پیش‌بینی می‌کنیم کوروش کمپانی‌های جدیدی این بار در بازار مسکن شکل بگیرد!
به گزارش عقیق نیوز؛ خشایار باقرپور اظهار کرد: بازار مسکن رکود یا رونق داشته باشد تولید مسکن جریان خود را خواهد داشت. اما مهم این است که برای بهره‌برداری واحدها و این موضوع که مسکن قرار است برای چه کسی تولید شود از ابتدا برنامه داشته باشیم. ما مدلی را تحت عنوان مسکن تدریجی ارایه کردیم که در واقع جامعه مصرفی بازار را هدف خود قرار داده و صراحتاً دنبال این است که در یک طرح کاملاً غیردولتی، مستاجران را صاحب خانه کند.
۱۱ میلیون جوان به سن ازدواج رسیده در کشور داریم
وی افزود: در حال حاضر حدود ۱۱ میلیون جوان مجرد و به سن ازدواج رسیده در کشور وجود دارد که باید برای آنها مسکن تولید شود و در واقع بازار مصرف ما هستند. از طرف دیگر مسکن به قدری گران شده که به نوعی از توان خرید برای طرف تقاضا خارج شده است. در طرح مسکن تدریجی بخش سرمایه‌گذاری و بخش مصرفی با یکدیگر تلفیق می‌شوند که یک هم‌افزایی صورت می‌گیرد. در واقع مثل سایر طرح‌های خودمان در بخش تعاون، هیچ حسابی روی ظرفیت‌های بانکی نکردیم.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران در توضیح مدل مسکن تدریجی گفت: متقاضیان مصرفی مسکن معمولاً یک سرمایه اولیه دارند، اما ممکن است برای خرید یک واحد مسکونی کفایت نکند. بخش دیگری از جامعه هم بازار سرمایه‌ای مسکن را تشکیل می‌دهند. این افراد پول‌هایی در اختیار دارند که دلشان می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند. ممکن است سرمایه این افراد نیز به اندازه یک واحد کامل نباشد. ما پروژه‌های ساختمانی انبوه‌سازی را از آمیخته سرمایه این دو گروه آغاز می‌کنیم. واحدها را با یک قیمت تمام شده می‌سازیم که هزینه‌ها تقسیم میشود.
متقاضیان مسکن تدریجی به میزان قدرالسهم خود مالکیت خواهند داشت
باقرپور ادامه داد: هر کدام از افرادی که در پروژه مشارکت کردند فارغ از اینکه مصرف‌کننده یا سرمایه‌گذار بوده‌اند قدرالسهمی در پروژه خواهند داشت. البته ممکن است سرمایه‌گذار بخواهد در آینده از واحد مسکونی استفاده مصرفی هم داشته باشد. یعنی وقتی که مجتمع‌ها ساخته میشود، اولویت بهره‌برداری با کسانی است که اعلام نیاز می‌کنند. مشارکت‌کنندگان در این طرح متناسب با قدرالسهم خود مالکیت خواهند داشت. اگر متقاضی خواستار سکونت در واحد باشد به میزان مالکیت خود نیاز به پرداخت اجاره‌بها ندارد، اما برای مابقی و میزان سهمی که در اختیار ندارد باید اجاره‌بها بپردازد.
وی با بیان این که به استناد کارشناسی رسمی که برای تعیین اجاره بها انجام می‌پذیرد، مسکن تدریجی به هیچ عنوان آغشته به سوداگری‌های بازار نخواهد شد گفت: نظام بهره‌برداری در این واحدها بر اساس اجاره‌داری حرفه‌ای ترسیم شده که مورد تاکید وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است. در واقع میتوانیم به دور از فضای سوداگری در بازار مسکن استیجاری داشته باشیم. ما مسکن استیجاری منتهی به مالکیت را در این مدل تعریف کردیم نه ترویج ساختار مستأجری دائمی. ضمن اینکه مستاجران این واحدهای آپارتمانی خودشان مالک بخشی از واحدها خواهند بود.
اجاره بها عادلانه تعیین میشود
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران بیان کرد: نسبت R به P که در واقع نسبت اجاره به قیمت مسکن محسوب میشود، تعریف استانداردی دارد که بر اساس کارشناسی سالانه این عدد تعریف میشود. بخشی از بازار سرمایه که متناسب با قدرالسهم خود ماه به ماه اجاره را دریافت می کند، در این مدل امنیت سرمایه‌اش حفظ میشود و مدل درآمدی او از ابتدا مشخص خواهد بود. مستاجر نیز دغدغه این را ندارد که سر سال باید واحد را تخلیه کند.
وی در توضیح روند حضور مستأجران در مسکن تدریجی گفت: مصرف‌کننده در مسکن تدریجی با یک اجاره‌بهای عادلانه و منطقی از واحد مسکونی استفاده می کند. هر سال اندوخته‌ای را پس‌انداز می‌کند که میتواند با آن، قدرالسهم خود را توسعه بدهد تا جایی که به اندازه کل متراژ واحد مسکونی، سرمایه و قدرالسهمش افزایش پیدا کند و کل واحد را در اختیار بگیرد. از آنجا به بعد دیگر هیچ اجارهای پرداخت نمی‌کند.
باقرپور با بیان اینکه در طرح مسکن تدریجی طول دوره انتظار خانه‌دار شدن به شدت کاهش پیدا می‌کند گفت: اگر یک نفر بخواهد تمام پول خود را پس انداز کند سال‌ها طول میکشد تا صاحب خانه شود. کارشناسان و مسئولان اعداد مختلفی از ۲۱ سال تا ۷۰ سال و حتی ۱۰۰ سال برای این موضوع اعلام می کنند. ولی ما در مسکن تدریجی با این اعداد کاری نداریم و دنبال محاسبه آن هم نیستیم. مستاجر از ابتدا از واحد مسکونی که قرار است به طور مثال ۷ یا ۸ سال دیگر مالک تمام آن شود استفاده می کند. مزیت طرح آن است که قرار نیست مستاجر در این ۸ سال دغدغه تورم و دغدغه این که درآمدش متناسب با تورم اضافه میشود یا نه را داشته باشد.
زیرساخت قانونی مسکن تدریجی وجود دارد
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران ادامه داد: تعاون بر همین اساس است و مشارکت جمعی در این بخش انجام می‌پذیرد. یعنی هدف نهایی تعاونی که صاحبخانه کردن افراد است در مسکن تدریجی محقق میشود. زیرساخت قانونی این طرح نیز فقط در تعاون وجود دارد و آن نظام بهره‌برداری است که متقاضی را به حال خود رها نمی‌کند. سیستم اجاره داری حرفه‌ای باعث میشود تا مرحله بهره‌برداری بتواند در نظام تعاون حفظ شود.
با وزارت تعاون هماهنگ هستیم
وی درباره آخرین وضعیت طرح مسکن تدریجی گفت: این طرح را ابتدا با معاونت امور تعاون وزارت تعاون در میان گذاشتیم. با حمایت معاون وزیر تعاون، کارهای مطالعاتی طرح به صورت جدی انجام شد. طرح پیشنهادی آن اواخر سال گذشته آماده شده و هماهنگی‌هایی نیز با وزارت راه و شهرسازی در حال انجام است. ما درباره یک محصول جدید صحبت نمی‌کنیم بلکه از یک مدل کارآمد تامین مالی جمعی حرف می زنیم که بتواند سرمایه‌گذاری در تولید مسکن را متناسب با شعار سال محقق کند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بیان اینکه باید از مردم در برابر سؤاستفاده کارآفرین نماها مراقبت کنیم گفت: حتماً بین «فروش متری مسکن» و «مسکن تدریجی» مرز قائل شویم. این دو موضوع به یکدیگر هیچ ارتباطی ندارند. مسکن تدریجی یک مدل تأمین منابع مالی با استفاده از ظرفیت‌های مشترک بازار مصرفی و بازار سرمایه‌ای مسکن در راستای تولید مسکن است.
سرنوشت مسکن اقتصادی چه شد؟
باقرپور درخصوص سرنوشت مسکن اقتصادی که پیش از این توسط اتحادیه تعاونیهای عمرانی مطرح شده بود خاطرنشان کرد: مسکن اقتصادی ناظر به یک محصول جدید بود. ما در آن مدل گفتیم سبد مسکن کشور نیاز به واحد کوچک متراژ دارد و واحد کوچک متراژ هم در سبد محصولات بازار وجود ندارد یا اگر هست آنقدر تعدادش کم است که پاسخگوی تقاضای امروز جامعه نیست.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران افزود: نیاز بود یک تابوشکنی در این زمینه انجام شود که بحمدالله انجام شد و مسیر توسعه خود را با حمایت بسیاری از کارشناسان و مسئولین میپیماید. بعضی افراد هم درباره مسکن ۲۵ متری مباحثی را مطرح کردند و روی آن مانور دادند که بارها گفته‌ایم فلسفه مسکن اقتصادی فراتر از ایجاد هجمه بر روی یک متراژ مشخص است. این در حالیست که مسکن تدریجی ناظر به مدل مالی است. در مسکن اقتصادی از یک محصول حرف می‌زدیم اما در مسکن تدریجی از یک مدل مکمل جهت تأمین منابع مالی تولید مسکن صحبت می‌کنیم که هم در مسکن اقتصادی و هم در مسکن سنتی و متداول میتواند تامین کاربرد داشته باشد. یعنی لزوماً مسکن تدریجی برای تولید کوچک متراژ استفاده نمی‌شود بلکه کل بازار مصرف را شامل میشود.
زمین زیاد داریم اما زمین قابل ساخت نداریم
وی خاطرنشان کرد: زمانی که مسکن اقتصادی مطرح شد برخی افراد شعار می‌دادند که ما زمین زیاد داریم و نیازی به واحد کوچک متراژ نیست. بله زمین زیاد داریم اما سوال این است که چقدر زمین دارای زیرساخت داریم؟ دیدیم که در طرح های تولید مسکن مثل طرح نهضت ملی به فقر زمین قابل ساخت دچار شدیم. البته چالش‌های نهضت ملی مسکن فراتر از این بود و در زمینه هایی مثل تسهیلات بانکی یا محاسبات ساده و بدیهی اقتصادی مثل نرخ تعدیل تورم و لحاظ نمودن در هزینه های ساخت و ساز نیز با چالش مواجه شد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران افزود: نهضت ملی مسکن طرح خوبی بود به شرطی که اشتباهات گذشته در برنامهریزی را تکرار نمی‌کرد. تولید مسکن یک مقوله تک‌وجهی نیست. یک بخش قابل توجهی از حاکمیت باید دست به دست هم بدهند و این حوزه را حمایت کنند. این که ما از وزارت راه و شهرسازی بخواهیم مسکن تولید کند اما شهرداری‌ها، وزارت صمت یا وزارت نیرو را رها کنیم نتیجه‌ای حاصل نمی‌شود. الان چه کسی وزرای نیروی ادوار گذشته را ملزم به پاسخگویی در این خصوص می کند که چرا توسعه زیرساخت‌ها انجام نشده و امروز نمی‌توانیم تولید مسکن را در توسعه افقی شهرها داشته باشیم؟ هیچ‌کس؛ مجلس فقط ابزار استیضاح را دارد که تنها میتواند از وزیر امروز پاسخ بخواهد. در حالی که وزیر راه و شهرسازی نه تنها وارث کاستیهای نفرات قبلیست، بلکه ترک فعل وزرا و مسئولین ادوار گذشته در حوزههای مرتبط نیز دست و پای او را بسته است.
